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住浙观察丨干挂石材变石漆泳池改为景观廊架 限

时间:2021-08-21 04:26 作者:admin

  似乎是约好了的,最近,一波楼盘都进行了规划的调整和更改,并对此进行了公示。

  在这些楼盘中,有的将底层石材干挂改为真石漆;有的将楼顶挑檐等部分装饰取消;有的则将小区地面泳池取消,以儿童活动区(塑胶)和景观通透式廊架取而代之。

  还有已经开盘销售的楼盘也没有放弃调整的机会,选择将自持部分楼幢的外立面由干挂石材调整为真石漆。

  看似是不痛不痒的小变动,但如此集中式的调整和更改,也不免让人多了一份关注。

  从这些规划的调整和更改来看,大部分楼盘都做了一定的减法。例如崇贤某盘就保留住宅门头部分干挂,取消其余部分干挂,改为自保温涂料。

  我们或许可以说取消石材干挂是一种更环保且安全的做法,毕竟石材是不可再生资源,时间久之会有脱落的危险。

  但同样有个不可否认的事实是,石材干挂的施工工艺更繁琐,用料也更贵。一平米的普通石材干挂成本约为400-500元左右,但同样面积的保温涂料包工包料成本约80-200元左右,成本下降比较明显。

  另外,像湖畔雲庐取消了16号楼之外其他楼幢,北立面六层及七层所有铝合金装饰格栅,改为同色外墙涂料等;东方邸更是直接取消了小区的地面泳池。

  这些改动不仅降低了建造成本,也降低了后期的维护成本,更直观地透露出了对成本的严格把控。

  “赤裸裸的减配啊”、“大房企连这点小钱都要省”、“只要不对整体品质有影响就好”、“买之前改总比买之后改好”、“事情提前说清楚了,也能避免后面的纠纷”……

  当然,也有一些楼盘在做加法。例如,华润万象城幸福里优化了大堂构架立面,入户大堂外构架高度由一层增高至两层,增加了入户仪式感。

  在规划做了“减法”的楼盘中,未开盘项目占据了绝大多数,似乎意味着在严格限价之下,并没有争取到满意的预售价格。

  毕竟杭州楼市的限价政策是认线月底,杭州土地出让政策中加了一条“既限地价又限房价”的规则,限价已经从“潜规则”摆到了台面上,甚至有楼盘退了差价。

  当初你争我抢拿下的高价地,在严格的限价之下,难免面临微利甚至亏本的状态。

  例如,首开国樾项目,高层新房价格为48100元/平米(含装修标准6000元/平米),虽然有叠墅部分提高溢价,但是对照35243元/平米的楼面价,外加22%的自持面积,仍有一定的压力。

  因此项目在规划调整中,将自持部分楼幢的外立面由干挂石材调整为真石漆,既不对整体品质产生过重的影响,又可以减少成本支出。

  可见,在限价政策下,考验房企的不仅是拿地的时机和眼光,还有对于成本的管控能力。而方案设计是成本定型的重要阶段,决定了房地产整个项目开发成本的75%以上。

  一旦整体规划方案定型,就只能从外立面等优化方面找“安慰”。我们也看到了,公示规划调整的这些楼盘,主要还是在外立面材料、装饰等方面,降低了部分对产品品质影响不大的材料档次,是提高项目利润的一种“曲线救国”。

  另外值得一提的是,在如今的双限政策中,对一个楼盘最高均价的限定,从根源上杜绝了用高低配赚取溢价的可能。

  因此新的限价政策下,这些新出让土地的后续开发,在成本管控方面提出了更高的要求。

  值得肯定的是,这些项目对规划调整进行公示,保障了公众的知情权,避免了交付时的“货不对板”。在公示过程中,购房者也可向有关部门提意见,充分地做到了公开透明。

  湖畔云庐的调整更是在与业主协商之后进行。但是在看不到的地方,开发商的成本管控又该如何做到对股东和购房者的双向平衡?

  有人说,限价时代下我们可能会买到质量最差的房子。确实有这样的迹象,部分楼盘的维权甚至在交付之前就已经开始。

  其中的重灾区就是精装修部分,例如江与城的精装修风波、汀蘭府6000元/㎡装标受到的质疑……

  在限价情况下,提高精装修标准是各大楼盘找补利润的重要途径,这也是限价时开发商略显无奈的做法。

  在交付时,高标准的装修有没有得到相应的体现,将决定购房者是否会买单。而为了减少交付的纠纷,政府相关部门也做了一些努力。

  4月26日起,萧山区住建局实施了《关于加强住宅全装修项目质量安全管理的通知》。其中有一项条款值得注意——开展全装修住宅保险试点,引导开发商自愿投保,费用由开发商承担。

  有了这道保险后,购房者买到的房子,交付后若出现装修质量问题,能享受到应有的“保障”。

  同时,萧山区还规定在预售前,每个户型必须有一套对应的实体样板房,装修现状将在公证处现场监督下,通过对主要设备、设施的品牌、型号等以视频、照片等方式存档保留。

  这些“硬性”规定保证了一个“所见即所得”的精装修,防止“精”装变“惊”装,也让购房者的维权有据可依。

  另外,余杭区今年年初也发布了《关于进一步加强全装修住宅工程分户质量检验的通知》,并开始征求意见,拟对全装修住宅进行100%分户检验。

  除了政府部门的把关,其实最离不开的还是房企对品质和购房者的一份“匠心”和“良心”。毕竟,这正是滨江、绿城等一众房企,让杭州加冕品质之城的原因所在。

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